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被骂最惨的浦东御桥，竟成外环香饽饽？


来源： 派房王博士

御桥板块位于浦东中环和外环之间的地带，在地图上近似一个矩形。西至锦

御桥板块位于浦东 中环和外环 之间的地带，在地图上近似一个矩形。西至锦绣路、东至罗山高架、南至外环高速、北至中环路，面积仅8平方公里，在浦东外环一众大体量板块中显得显得独树一帜。

在互联网上，御桥主要被吐槽的点是 高压线和垃圾焚烧厂 ，但在现实中，御桥的次新二手房的价格已经一路涨到了 10万＋ 。


(相关资料图)

01板块介绍

御桥在行政区划上分别属于属于 北蔡镇和康桥镇 的一部分，由于相对独立的板块环境和成熟的居住氛围而被单独划片。

之所以说它相对独立，主要是 位置和定位 决定的。

位置上，御桥西侧是三林板块；南、北、东侧分别是外环、中环，以及罗山路高架，形成了物理上的包围圈。

定位上，御桥在浦东新区金色中环发展规划中属于 5大潜力地区之一 ，浦东十四五期间新增的10平方公里建设用地，其中御桥独占3平方公里，作为重点区域开发。

其中重头戏是对标硅谷的 陆家嘴御桥科创园 ，占地约62.3公顷，分三期建设，2019年由陆家嘴集团负责开发，体量120万平方米，包括 企业研发总部、人才公寓、大型商业综合体等 ，是浦东新区重点规划项目之一，未来将成为该地区的标志性建筑群。

而成熟的居住氛围则指的是板块高质量的基础配套。

御桥面积不大，但是同时兼顾了底商、社区商业、城市商业三种商业形态。 在城市商业中，御桥商圈在浦东15个商圈里甚至能独占一个席位 ，总体量50多万方。已开业的购物中心有复地活力城、上海百联东郊、开新里等，此外还有美凯龙和宜家，给周末出行增添了去处。

学校也是御桥的强项，许多家长之所以选择御桥的原因就是 建平中学 和御桥小学。

但需要注意的是，因为行政区划的问题，建平对口的小区基本在京浦路以北，而御桥小学（虽然是三梯队，但今年也需要落户满1年）和建平中学的对口小区相同，意味着 在御桥买学区房要么是双学区，要么没有学区 。

但是御桥也有不少被吐槽的地方，主要就是高压线和垃圾焚烧厂（浦城热电），不过这一点见仁见智，虽然对实际居住没有影响，但心理上的障碍可能不是每个人都能克服。

02御桥房源

御桥房源主要沿着沪南路分布，准确来说主要集中在 沪南路的东侧 。主要以90年代建成的动迁房和2010年左右建成的商品房为主，也有一些别墅小区。

动迁房

御桥板块的动迁房可以分为两种：对口建平和不对口建平的。

对口建平的主要在板块北部 ，有地杰3期，民星苑，御桥花园，长征小区，京浦小区，绿地御桥苑，御桥馨华苑，民康苑等8个小区，除馨华苑和京浦小区外都位于京浦路以北区域。 单价在7-8万，600万左右可以买两房，800万可以买三房 。

不对口建平的主要在板块南部 ，距离御桥路地铁站相对较远，通勤较弱。按品质不同又可以分为电梯房和楼梯房，电梯房如颐盛云锦苑，建成于2017年，房龄较新，单价7万左右，预算不多、追求品质的可以考虑；楼梯房如康馨花园、康桥花园等，96年建成，目前单价5万左右，基本属于纯刚需上车盘。

商品房

御桥的商品房小区数量众多，单价从7万到10万不等，其中对口建平中学的有万科海上传奇，万科金色城市，地杰1期，2期，陆家嘴锦绣逸庭等5个小区。结合品质，代表小区主要有万科海上传奇、万科金色城市、陆家嘴锦绣逸庭、仁和都市花园等4个小区，单价都是10万左右，离地铁站基本都在500米以内。

其中 万科海上传奇 无疑是其中人气最高的，在开发时号称 高端国际社区 ，虽然没成，但也足见小区品质。小区分三期建设，绿化率35%，主力户型在90-120平之间，1100万能买到一套小三房，1500能买到大三房。同时对口御桥小学和建平中学，是整个御桥板块兼顾学区和自住的最优选择，前提是预算要充足。

万科金色城市 相比海上传奇来说品质稍差，主要体现在户型偏小，主力户型为80-90平左右的2房和3房，1000万以内预算可以拿下，同样是对口建平中学，因此在预算不充足的情况下， 一般作为海上传奇的平替之选。

而陆家嘴锦绣逸庭虽然户型较大，也对口建平，但是小区只有一栋楼，选择余地较小，在同等预算下会优先考虑万科海上传奇。

最后是仁和都市花园，小区建成于2015年，绿化率达到40%，容积率相比万科也更低，是御桥唯一个做到人车分流的小区。主力户型在90-120之间，无论房龄还是品质，都是 御桥商品房小区里的扛把子 ，但由于小区位于京浦路以南，因此不对口建平中学，劝退了很多想要兼顾学区的家长， 只适合单纯追求居住体验的人购买。

别墅小区

御桥的别墅小区主要有罗山绿洲、绿洲康城金帝豪苑，经典花园三个小区。

其中罗山绿洲建成于2004年，单价11万左右，金帝豪苑次之，建成于2008年，单价10万左右，两个小区都是独栋。经典花园最次，单价8万左右，都是双拼。

03购买建议

御桥板块虽然位于中外环，但 板块定位以及产业能级较高 ，同时拥有11、18号线双轨交加成，交通便利。同时房源类型多样，学区、非学区，动迁、商品房都有，各个价位段都能满足。

对于刚需客户来说，可选择选择范围主要是 动迁房 ，在考虑居住品质的情况下，板块南部绿洲康城亲水湾等商品房小区是不错的选择，500万左右即可上车小户型，缺点是距离地铁站太远。

对于改善客户来说，首推的是 万科海上传奇 ，学区，小区品质兼顾，中产社区氛围浓厚，如果不需要学区，那么仁和都市花园将是最优解。

而对于豪宅客户来说，最好的选择自然是 罗山绿洲 ，一是品质好，二是距离尚德学校更近，方便接送。

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